Introduction : Une fiscalité de plus en plus au cœur des débats politiques et économiques

La question de la fiscalité du logement continue de diviser et alimente des débats nombreux en France, tant auprès des institutions publiques que des ménages. Selon le Conseil des prélèvements obligatoires (CPO), la fiscalité immobilière représente 92 milliards d’euros en 2022, soit près de 8 % des prélèvements obligatoires. C’est un poids économique considérable, qui impacte aussi bien les propriétaires que les locataires, tout en influençant le marché immobilier dans son ensemble. Pourtant, ce système est aussi critiqué pour son caractère inégalitaire, ses dépenses inefficaces, et ses effets indirects sur des enjeux majeurs comme la rénovation énergétique ou la lutte contre la vacance immobilière.

Quels sont les principaux constats réalisés sur la fiscalité immobilière française ? Quels leviers doivent être activés pour la simplifier et la rendre plus juste ? Cet article propose une analyse détaillée et complète de ce système complexe au cœur des finances publiques.

Une fiscalité parmi les plus lourdes de l’OCDE

La fiscalité du logement en France se distingue par son poids. Les prélèvements liés au logement dépassent largement ceux des autres pays de l’OCDE, bien qu’ils restent proportionnellement différents sur certains aspects. En 2022, la part des ménages dans cette fiscalité représentait près des deux tiers des prélèvements, contre seulement 45 % en Suède et 40 % en Allemagne. Ce modèle, centré principalement sur les propriétaires, reflète en grande partie les inégalités sociales et patrimoniales du pays.

En effet, les propriétaires sont souvent plus aisés que les simples locataires : la majorité d’entre eux sont âgés de plus de 50 ans et vivent en couple. Les patrimoines les plus conséquents sont concentrés au sommet, avec 10 % des propriétaires cumulant plusieurs biens immobiliers. Cela pose la question de la progressivité et de la justice de la fiscalité foncière. Par ailleurs, malgré l’ampleur de cette fiscalité, celle-ci ne constitue qu’une faible part du coût global du logement pour les ménages—bien moins que d’autres facteurs tels que l’état du marché ou les taux d’intérêt.

Le paradoxe français réside dans une taxation régressive foncière, où les territoires les plus favorisés bénéficient souvent de taux d’imposition plus faibles. Les bases fiscales sont également obsolètes, n’étant pas alignées sur les valeurs réelles du marché. À cela s’ajoute un cadre fiscal parfois contre-productif, comme les droits de mutation, souvent accusés de freiner la mobilité résidentielle en alourdissant le coût des transactions immobilières.

Des dispositifs fiscaux onéreux et parfois inefficaces

Les dépenses fiscales spécifiques au logement représentent une enveloppe importante pour les finances publiques, avec environ 15 milliards d’euros alloués en 2022. Cette somme inclut divers mécanismes d’incitation tels que les dispositifs d’investissement locatif (Pinel ou autre), les exonérations spécifiques ou les avantages fiscaux sur la rénovation énergétique. Toutefois, ces dépenses ne sont ni systématiquement évaluées, ni limitées dans le temps. Cela nuit à leur efficacité et nuit à une gestion optimale des fonds publics.

Par exemple, il est souvent reproché aux dispositifs pour les investisseurs locatifs comme le Pinel d’avoir un effet inflationniste sur les prix des logements. Bien qu’ils visent à encourager la construction ou la mise en location dans certaines zones tendues, ils peuvent paradoxalement limiter l’accessibilité au logement pour une partie de la population.

Par ailleurs, certains dispositifs n’atteignent pas les objectifs initiaux qu’ils prétendent résoudre. La lutte contre l’artificialisation des sols, par exemple, pourrait être renforcée en taxant davantage les logements vacants, mais une partie des politiques actuelles n’atteignent pas cet objectif. En parallèle, la rénovation énergétique demeure un problème central, la fiscalité n’étant pas le levier le plus efficace pour accélérer les travaux nécessaires dans un parc immobilier vieillissant et parfois énergétiquement défaillant. Des aides budgétaires ciblées, comme l’application de crédits spécifiques, semblent de loin plus adaptées.

Les effets des réformes récentes : simplification ou appauvrissement ?

La suppression progressive de la taxe d’habitation sur les résidences principales, qui s’est achevée en 2023, constitue une réforme majeure dans le paysage fiscal français. Si cette réforme a permis un gain de pouvoir d’achat pour les ménages (environ 17,6 millions de foyers exonérés en 2022), elle n’a pas été sans conséquences pour les collectivités territoriales, autrefois bénéficiaires clés de cet impôt.

Cette suppression a réduit l’autonomie fiscale des collectivités, qui comptaient sur ce levier pour gérer leur budget. Dorénavant, seule une part de la taxe foncière reste à leur disposition, posant la question du financement local. Les élus locaux ont souvent regretté la perte de leur pouvoir fiscal. Cette réforme interroge également sur l’équité, certains propriétaires se retrouvant à supporter une part croissante sans contrepartie équivalente.

Les tentatives de rééquilibrage, notamment par le biais de la taxe foncière, restent controversées. Certaines collectivités augmentent significativement leurs taux pour pallier le manque à gagner, ce qui pénalise davantage les contribuables. Mais ces modifications n’ont pour l’instant pas abouti à une véritable transformation systémique. La situation souligne un besoin urgent de repenser des alternatives structurelles, comme une liason entre assiette fiscale et valeur réelle du bien immobilier.

Vers une fiscalité du logement plus juste et adaptée ?

Face aux constats établis, le Conseil des prélèvements obligatoires a formulé plusieurs recommandations majeures pour rationaliser la fiscalité du logement en France. L’objectif général serait de rendre les dispositifs fiscaux plus efficaces, tout en réduisant les inefficacités et inégalités actuelles.

Parmi ces propositions, plusieurs axes de réforme se dessinent :

1. Réévaluation des bases fiscales foncières : Les bases de taxation actuelles remontent à des années obsolètes, souvent éloignées des réalités économiques ou des valeurs de marché actuelles. Il serait essentiel de rectifier cette inadéquation, pour assurer une taxation plus équitable.
2. Taxation orientée sur la détention plutôt que la cession : Une réforme des droits de mutation pourrait être envisagée afin de mieux répartir les prélèvements en s’orientant davantage vers la détention des biens immobiliers. Cette mesure viserait à alléger la fiscalité des transactions, favorisant ainsi la mobilité et l’accession à la propriété.
3. Extension des taxes sur les logements vacants : Afin de lutter contre la vacance immobilière, la taxe sur les logements vacants (TLV) pourrait être progressivement élargie à de nouvelles zones et recalibrée.
4. Harmonisation des fiscalités des régimes locatifs : Les écarts entre la location nue et meublée doivent être réduits pour limiter les distorsions.

Ces recommandations ont un potentiel transformateur, mais leur mise en œuvre nécessite une volonté politique forte, ainsi qu’une forte acceptation sociale.

Moderniser la fiscalité pour répondre aux enjeux du logement

La fiscalité du logement en France demeure un outil essentiel, mais aussi une source importante d’injustices et d’inefficacités. Avec une pression fiscale parmi les plus élevées au sein des pays de l’OCDE, et des dispositifs souvent inadaptés, le besoin de réforme est une évidence.

Alors que le parc immobilier souffre de défis climatiques et sociaux, des ajustements structurels sont nécessaires pour mieux mobiliser les logements vacants, encourager la rénovation énergétique et garantir la mobilité résidentielle. Une répartition plus équitable de la charge fiscale entre collectivités, ménages et territoires est une clé pour parvenir à un meilleur équilibre. Enfin, les solutions doivent être pensées dans une logique de durabilité et d’efficacité, où l’impôt devient un levier de progrès, et non un frein ou une source de complexité supplémentaire.