L’investissement locatif dans les logements neufs connaît un regain d’intérêt en France. Parmi les villes qui se démarquent, Saint-Étienne, sous-estimée par le passé, attire désormais de nombreux investisseurs à la recherche de rentabilité et d’opportunités. Face à des prix attractifs et des dispositifs fiscaux incitatifs, cette ville ligérienne, profondément marquée par son histoire industrielle, amorce une transformation économique et urbaine. Quelles sont les opportunités concrètes pour les investisseurs immobiliers ? Pourquoi Saint-Étienne se distingue-t-elle aujourd’hui dans le paysage français ? Décryptage.

Une attractivité économique et démographique en progression constante

Saint-Étienne, cinquième ville d’Auvergne-Rhône-Alpes avec ses 172 000 habitants, connaît un regain d’attractivité. Après des décennies marquées par le déclin de l’industrie, la ville s’est engagée dans un redéveloppement économique ambitieux, qui attire de nouvelles populations. Fait marquant : selon l’INSEE, Saint-Étienne enregistre une stabilisation, voire un léger regain démographique, un indicateur clé pour les investisseurs immobiliers recherchant un bassin locatif solide.

Une économie en pleine diversification se dessine. Elle se fonde désormais sur des secteurs stratégiques comme le design industriel, des pôles universitaires dynamiques (avec plus de 20 000 étudiants répartis dans différentes écoles et universités) et un secteur de la santé en pleine expansion. L’implantation de grands groupes et d’entreprises innovantes contribue à favoriser l’emploi local. Conséquence directe : la ville attire des actifs et des familles, principaux locataires recherchés dans le neuf.

Enfin, les prix de l’immobilier demeurent particulièrement compétitifs à Saint-Étienne. D’après une étude récente de la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier), le prix moyen d’un logement neuf atteint environ 2 300 €/m² en 2023, bien en deçà de nombreuses métropoles régionales. Ce coût, combiné à des loyers progressant modérément, convainc les investisseurs à la recherche d’un rendement brut moyen oscillant entre 5 et 7 % dans certains quartiers stratégiques.

Les dispositifs fiscaux comme catalyseurs d’investissement

Investir dans des logements neufs à Saint-Étienne est particulièrement intéressant grâce à la combinaison de dispositifs fiscaux nationaux et locaux. La ville, située en zone B2, est éligible à plusieurs mécanismes facilitant l’accès à l’immobilier locatif neuf. Parmi eux, le dispositf Pinel joue un rôle essentiel. En 2023, il permet encore de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 17,5 % pour les investissements dits « verts », c’est-à-dire répondant aux dernières normes environnementales (RT 2012 ou RE 2020). Les logements neufs respectant ces standards énergétiques se multiplient dans les nouveaux quartiers ou zones rénovées du centre.

Autre point attractif : Le prêt à taux zéro (PTZ). En 2024, ce mécanisme demeure favorable pour les investisseurs ou primo-accédants souhaitant financer l’acquisition de biens neufs destinés à la location ou à l’accession via des projets participatifs. À Saint-Étienne, certaines zones requalifiées (notamment Beaubrun ou Châteaucreux) bénéficient de programmes spécifiques dans ce sens.

Enfin, la municipalité offre des mesures incitatives telles que des exonérations temporaires de taxe foncière sur des logements neufs mis en location. Ces avantages permettent de réduire sensiblement les charges fiscales lors des premières années d’investissement. Avec une telle combinaise incitative, beaucoup de projets font de Saint-Étienne une destination attrayante pour maximiser autant les économies fiscales que les rendements locatifs.

Des quartiers en mutation pour divers profils de locataires

Saint-Étienne propose un éventail de zones où l’investissement est prometteur, en fonction du profil cible des locataires. Les évolutions urbaines des dernières années influencent de manière significative le choix des investisseurs.

Dans le quartier Châteaucreux, véritable poumon économique de la ville, d’importants travaux de requalification urbaine ont été engagés. Châteaucreux, avec sa gare connectée à Lyon en moins d’une heure, est idéal pour capter un public professionnel ou étudiant. Ce quartier représente l’un des piliers d’une stratégie métropolitaine axée sur la mobilité. La ligne TGV reliant Lyon a également contribué à attirer des jeunes actifs préférant s’installer dans une ville plus abordable.

Le centre historique, avec le quartier de Beaubrun, a également subi une profonde transformation. La mise en valeur de ses bâtiments historiques et la construction de programmes neufs garantissent une belle mixité architecturale. Le public familial privilégie cette zone. La proximité des commerces, loisirs et écoles renforce son attractivité.

Enfin, des secteurs plus résidentiels comme Bergson continuent de séduire les investisseurs en quête de projets neufs dans des zones paisibles. Très prisée par les familles et les jeunes couples, cette zone allie calme quotidien et accès direct au centre grâce à un réseau de tramway réhabilité et densifié.

Études et chiffres à l’appui : une valorisation immobilière à prévoir

Les récentes statistiques pointent vers une évolution positive des prix immobiliers à Saint-Étienne d’ici cinq à dix ans. Un rapport de l’Observatoire de l’Habitat (juin 2023) indique une croissance annuelle des prix de 4 % pour les logements neufs entre 2021 et 2023, alimentée par le regain économique local. À horizon 2030, les experts prévoient une augmentation continue des prix, portée par les efforts constants de revitalisation urbaine.

Le taux de vacance locative, longtemps perçu comme un frein, s’est considérablement réduit dans certains quartiers. En 2023, il atteignait environ 7 %, soit moins que plusieurs villes comparables du sud-est de la France. Ce chiffre témoigne d’une demande locative solide, en particulier sur les petites surfaces, favorisées par une concentration croissante d’étudiants et de jeunes professionnels.

Avec une perspective de revalorisation, investir sur du neuf permet également d’assurer une gestion locative plus fluide. En effet, les logements respectant les normes RE 2020 séduisent les locataires soucieux de maîtriser les charges énergétiques. Ces atouts favorisent la stabilité locative et donc la pérennité des revenus.

Les données illustrent également une forte diversification des profils d’investisseurs. Si les parisiens et lyonnais continuent de privilégier Saint-Étienne pour son coût attractif, les investisseurs locaux réinvestissent de plus en plus dans leur propre ville. L’effet combiné de rendements élevés et de barrières financières réduites explique cette dynamique.

Un pari gagnant en 2024 et à long terme

Saint-Étienne offre désormais des opportunités solides pour l’investissement locatif dans l’immobilier neuf. Ses prix attractifs, combinés aux avantages fiscaux et à une stratégie urbaine bien pensée, transforment cette ville en un marché de choix pour divers profils d’investisseurs. Les dispositifs comme le Pinel, couplés aux perspectives de revalorisation, constituent des alliés puissants pour maximiser les rendements.

Bien qu’à surveiller, l’environnement économique et social stéphanois montre des signaux encourageants. Les quartiers en mutation garantissent un bassin locatif sécurisé et des perspectives de valorisation patrimoniale. Pour tout investisseur cherchant à combiner rentabilité et gestion facilitée, Saint-Étienne s’impose comme une destination judicieuse en 2024 – et bien au-delà.

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