L’immobilier, pilier du patrimoine des ménages français, fait l’objet d’importantes disparités. Une étude innovante de l’Insee dévoile ainsi l’ampleur des inégalités territoriales et l’impact de la taxe foncière.

Une estimation fine grâce à l’intelligence artificielle

L’Insee s’appuie sur des données exhaustives pour explorer la répartition du patrimoine immobilier des ménages en France. Contrairement à l’approche traditionnelle, cette étude intègre une méthode avancée basée sur le machine learning, une technologie qui révolutionne les estimations immobilières. Cet outil est utilisé pour modéliser des prix précis tout en prenant en compte les hétérogénéités importantes entre régions.

Les prix de l’immobilier varient fortement d’un département à l’autre. Par exemple, le prix au mètre carré à Paris dépasse actuellement 12 000 euros en 2025, contre 1 700 euros à Saint-Étienne, selon les chiffres des notaires. Cette disparité géographique influence fortement la répartition des richesses. Les grandes métropoles concentrent une part impressionnante du patrimoine immobilier total. Une maison dans les Hauts-de-Seine ou à Lyon équivaut financièrement à plusieurs propriétés en milieu rural.

Le choix du machine learning permet également de réduire les biais liés aux caractéristiques des propriétaires. En effet, les anciennes études utilisaient souvent des prix moyens ou reposaient sur des estimations parfois imprécises, biaisant les données analysées. Ce changement méthodologique est une avancée majeure pour évaluer précisément la réalité des inégalités patrimoniales en France.

Une accumulation inégale selon les ménages et territoires

Les chiffres montrent une concentration alarmante du patrimoine immobilier. Les 10 % des ménages les plus riches en patrimoine immobilier détiennent près de 50 % de la valeur totale de l’immobilier résidentiel en France. En revanche, les 50 % de ménages les moins fortunés possèdent à peine 16 % de ce patrimoine.

Cet écart repose sur des dynamiques puissantes. L’accès à la propriété dans des zones à forte attractivité reste difficile pour les classes moyennes et populaires. Par exemple, un jeune ménage avec des revenus modestes peut difficilement acheter à Paris ou en première couronne. Le montant d’emprunt requis est souvent supérieur à 500 000 euros, contre environ 150 000 euros en zones rurales.

L’étude montre aussi des écarts générationnels : les jeunes générations peinent à accéder à un premier achat. Selon le Conseil national de l’habitat, l’âge moyen d’un primo-accédant est passé de 32 ans en 2000 à 38 ans en 2022. Ces données soulignent que l’immobilier devient un investissement de plus en plus élitiste. Les biens hérités, souvent situés dans des zones attractives, renforcent encore ces écarts entre ménages.

Enfin, en zones rurales ou périurbaines, les prix stagnent davantage, amputant la valorisation patrimoniale pour de nombreux propriétaires. De ce fait, les écarts entre centres urbains et territoires ruraux continuent de se creuser, illustrant une fracture géographique importante.

La taxe foncière, un impôt au profil régressif

L’étude met également en lumière une particularité surprenante : la taxe foncière agit de manière régressive sur les foyers modestes. Autrement dit, les ménages aux patrimoines limités consacrent une part plus importante de leurs revenus pour s’en acquitter que les ménages aisés.

En 2023, la taxe foncière a bondi en moyenne de 7 % sur tout le territoire, sous l’effet conjugué de l’inflation et de la revalorisation des bases locatives. Ce phénomène a davantage impacté les propriétaires de biens modestes. Par exemple, un bien valant 150 000 euros en province est soumis à une imposition proportionnelle bien plus lourde qu’un appartement parisien pour un ménage au revenu équivalent.

Encore plus marquant, l’étude pointe que certaines communes à faible concentration de richesses augmentent fortement leur taux de taxe foncière, affectant les petits propriétaires. Dans certaines zones rurales, les augmentations ont atteint jusqu’à 15 % sur une seule année. Les communes riches, elles, peuvent se permettre de maintenir des taux plus faibles. Cette asymétrie renforce les inégalités territoriales.

Enfin, la taxe foncière ne tient pas directement compte de la capacité contributive des ménages. Aucun mécanisme progressif basé sur les revenus n’est intégré, ce qui sidère certains économistes. Ce fonctionnement contribue à renforcer l’injustice fiscale pour les ménages les plus modestes.

Quelles perspectives pour réduire ces inégalités ?

Face à ces constats, de nombreuses voix appellent à une réforme en profondeur. L’enjeu ? Permettre un accès plus équitable au marché immobilier tout en réformant des mécanismes fiscaux jugés injustes.

L’une des solutions pourrait être la mise en place d’une taxe foncière plus progressive. Plusieurs économistes, comme Thomas Piketty, plaident pour un système indexant cet impôt directement sur le revenu ou le patrimoine total des ménages. Ces propositions visent à alléger la charge pour les foyers modestes tout en augmentant la contribution des ménages les plus aisés.

Une autre piste pourrait consister à favoriser la construction de logements dans les zones en tension. Entre 2018 et 2022, le nombre de permis de construire a chuté de 20 %, selon le ministère de la Transition écologique. Stimuler l’offre de logements contribuant à réduire la pression des prix, cela faciliterait l’accès à la propriété pour les nouvelles générations.

Enfin, les aides à l’accession pour les primo-accédants nécessitent une révision. Les dispositifs comme le prêt à taux zéro (PTZ) souffrent de plafonds géographiques dépassés pour certaines zones. À Paris, par exemple, un ménage de taille moyenne ne peut guère bénéficier de ce soutien.

Les cartes restent aujourd’hui entre les mains des décideurs publics. Les choix à venir auront un impact majeur sur la répartition des richesses et la cohésion territoriale.